更新日期：2026年8月7日

近年台灣房市最大的變化之一，不只是房價漲跌，而是許多民眾開始發現：「房子有價值，不代表銀行一定願意借到想要的額度。」尤其對已經有房貸、名下有第二戶房屋、近期有資金週轉需求，或本身負債比偏高的屋主來說，銀行的授信條件、鑑價結果與個人信用狀況，都可能直接影響最後可以取得多少資金。

進入2026年後，房貸政策也出現新的變化。中央銀行自2026年3月20日起，將自然人第2戶購屋貸款最高貸款成數由原本的5成調整為6成，不過仍維持「無寬限期」規定。另一方面，央行也持續要求銀行按月報送不動產貸款相關資料，並透過專案金融檢查了解銀行不動產授信與總量控管情形。

換句話說，政策雖然出現部分放寬，但不代表所有人的房貸突然都變得容易申請。銀行實際核貸時，仍會依照申請人的收入、信用紀錄、負債比、房屋價值、既有貸款餘額、資金用途以及各銀行內部授信標準綜合判斷。

2026第二戶房貸放寬到6成，為什麼還是有人貸不到？

很多人看到「第二戶房貸最高6成」，第一個反應可能是：「那現在是不是比較好借了？」其實所謂最高貸款成數，是政策規定的上限，並不代表銀行一定會核准到最高成數。

例如房屋市價為1,500萬元，也不能直接理解成銀行一定可以貸到900萬元。銀行還會有自己的鑑價結果，也會評估申請人的還款能力。如果房屋原本已經有貸款，或者借款人同時有信用貸款、車貸、卡費等負債，實際能取得的額度仍可能低於預期。

因此，2026年的房貸市場可以說是「政策部分調整，但銀行授信仍重視風險」。對真正需要資金的屋主而言，重要的已經不只是問利率多少，更應該先了解自己的房屋目前還剩多少可運用價值，以及哪一種融資方式適合目前的需求。

最新銀行放款利率下降，就代表資金比較容易取得嗎？

根據中央銀行2026年7月22日公布的資料，2026年6月台銀、合庫、一銀、華銀及土銀等五大銀行新承做放款加權平均利率為2.155%，比5月的2.208%下降0.053個百分點。

需要注意的是，這項數據是五大銀行各類新承做放款的加權平均利率，不能直接等同於每一位民眾實際取得的房貸利率。不過從市場角度來看，除了利率之外，「能不能核貸」、「額度夠不夠」以及「需要多久才能取得資金」，往往才是有週轉需求的屋主最關心的問題。

尤其對於短期內需要裝修資金、公司週轉、家庭支出、醫療費用、債務整理，或其他合法用途的屋主，如果銀行評估時間較長，或者額度與實際需求有落差，就可能需要進一步比較其他資產活化方式。

銀行房貸增貸額度不足，通常有哪些原因？

每一家銀行的授信標準不同，因此沒有單一原因可以解釋所有退件或額度不足的案件。不過實務上，常見情況包括以下幾類。

第一，收入證明不足。銀行主要看的是穩定還款能力，因此薪轉、扣繳憑單、所得資料等通常會是重要參考。如果是自營商、接案工作者、現金收入族群，即使實際收入不低，也可能因為財力證明方式不同而影響銀行評估。

第二，整體負債比偏高。名下如果已經有房貸、信貸、車貸或信用卡循環等負債，銀行會將每月負擔一起納入評估。即使房屋本身仍有價值，借款人的還款能力仍然可能影響核貸。

第三，信用紀錄不理想。過去有信用卡遲繳、貸款遲繳或其他信用紀錄問題，都可能影響銀行授信結果。

第四，房屋原有貸款餘額較高。如果第一順位房貸仍有相當高的本金尚未償還，即使房價上漲，實際剩餘可以運用的空間仍必須重新計算。

第五，銀行內部授信政策。央行持續要求銀行管理不動產貸款總量，因此除了申請人的個人條件之外，各銀行在不同時期的授信政策，也可能影響案件審核速度與額度。

房子還有價值，可以先算「房屋殘值」

對已經有房貸的屋主來說，如果想知道房屋還能不能再取得資金，最重要的概念之一就是「房屋殘值」。

簡單來說，可以先從房屋目前合理市場價值，扣除既有貸款餘額及需要優先考量的相關負擔，再評估剩餘的資產空間。實際可貸額度仍要依房屋座落位置、屋況、屋齡、坪數、產權狀態、既有設定以及申請人的整體條件評估。

因此，房屋二胎並不是單純看到房價就能決定額度，更不是每一間房屋都一定能承作。比較安全的方式，是先了解房屋謄本、第一順位貸款餘額與目前市場價值，再決定是否適合進一步辦理。

銀行增貸、信用貸款、房屋二胎怎麼選？

銀行房屋增貸通常適合信用及收入條件良好、不急著使用資金，而且房屋本身仍有足夠增貸空間的屋主。優點通常是利率相對低，但審核標準也會比較完整。

信用貸款不需要另外設定房屋抵押權，但可取得額度主要取決於收入、職業、負債與信用條件。如果資金需求較大，或本身已有較高負債，額度就可能受到限制。

房屋二胎則是在原本第一順位房貸仍存在的情況下，再利用房屋剩餘價值評估第二順位抵押融資。因為有不動產作為擔保，評估方式和純信用貸款不同，但實際額度、利率、期數、費用與還款方式，都應在辦理前清楚確認。

沒有任何一種方式一定適合所有人。真正重要的是根據「需要多少資金」、「多久需要」、「每月可以負擔多少」以及「預計多久清償」來比較。

銀行退件，不代表只能放棄資金規劃

有些屋主會因為曾經被銀行退件，就認為自己的房屋再也沒有融資空間。其實銀行退件與房屋本身是否仍具有可利用價值，是兩件不同的事情。

銀行除了看不動產之外，也非常重視個人信用與穩定收入。其他房屋融資方式則可能採取不同的評估邏輯，例如更著重不動產本身價值、剩餘殘值及整體還款規劃。

不過即使如此，也不建議為了急用資金就倉促簽約。任何借款都應該先確認實際貸款金額、利率、每期應繳金額、相關費用、違約條款、提前清償規定及抵押權設定內容，評估自己的還款能力後再決定。

新竹、竹北屋主，更要了解自己房屋目前的資產價值

新竹與竹北長期受到科技產業、就業人口與住宅需求影響，不動產市場具有自己的區域特性。不同生活圈、路段、屋齡與建物類型，即使坪數接近，實際市場價值也可能存在明顯差異。

因此，新竹房屋二胎或竹北房屋二胎案件，不應只使用網路上的平均房價直接判斷額度，而是應依實際物件條件進行個別評估。

尤其是已經持有房屋多年、原房貸已經繳了一段時間的屋主，更可以定期了解目前房屋價值以及貸款剩餘本金。當未來真的遇到資金需求時，才知道自己手上的不動產是否具有進一步活化的空間。

持分房屋、持分土地，也可以先了解是否具有評估空間

除了完整產權的住宅之外，有些民眾持有的是繼承取得的持分房屋、持分土地、農地、建地或其他類型的不動產。這類案件因為產權與使用狀況較複雜，銀行承作意願可能與一般住宅不同。

風城二胎可依實際產權資料與案件狀況，協助了解持分房屋、持分土地及各類不動產是否仍具有資金活化的評估空間。若涉及共有關係、抵押權設定或其他法律問題，也應先釐清相關權利義務，再進行後續規劃。

2026年想用房屋週轉，先做好這4件事

一、先確認需要的金額。
不要因為可以借就借到最高，先計算真正的資金缺口。

二、確認原房貸剩餘本金。
了解目前第一順位房貸還剩多少，是評估房屋可運用空間的重要基礎。

三、準備基本房屋資料。
包含房屋地址、房屋類型、坪數、屋齡、原貸款銀行與大約剩餘本金，都有助於進行初步評估。

四、先計算還款能力。
不只是看能借多少，也要看每月還款金額是否會影響家庭或公司的正常現金流。

風城二胎｜讓不動產成為資金規劃的一種選擇

2026年的房貸市場並不是完全沒有資金，而是銀行對不同申請人的條件與風險評估更加重要。即使央行已將自然人第2戶購屋貸款最高成數由5成調整為6成，個別銀行仍可能依照自身授信政策採取更嚴格的審核標準。

如果目前有房屋、土地或其他不動產，卻遇到銀行增貸額度不足、銀行退件、負債比偏高、收入證明方式較特殊，或短期有較大的資金需求，可以先從房屋目前的價值、既有貸款與自身還款能力開始評估，而不是急著做決定。

風城二胎提供房屋二胎、土地借款、持分房屋與持分土地等不動產資金規劃諮詢，依個別案件條件進行評估，協助屋主先了解可能的資金空間與辦理方式。

借款前仍應充分比較方案，確認合約內容、費用及自身還款能力，選擇適合自己的資金規劃方式。

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